中古住宅の住宅ローン控除｜対象になる物件かを購入前に確かめる条件
中古住宅でも、住宅ローン控除は受けられます。ただし、対象になるかどうかは、物件の条件と買う人の条件の両方で決まります。
物件の条件は、契約の前に売主や不動産会社へ聞けば確かめられる内容です。この記事は、確かめる順番に、登記簿の建築日、建築日以外の条件、控除の上限と期間を変える証明書、申告までの流れを順に説明します。制度は令和8年度の税制改正で延長され、対象は2030年12月31日までに入居する場合です。
出典 … 国土交通省「住宅ローン減税」（2026年10月閲覧）
登記簿の建築日で決まる耐震の条件（1982年1月1日が境）
中古住宅の住宅ローン控除で最初に見るのは、登記簿に書かれた建築日です。国税庁の説明では、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅なら耐震の条件を満たし、それより前の建築なら耐震の証明が必要です。
築年数そのものは条件ではありません。古い解説にある「築20年以内」のような築年数の条件は、2022年に「昭和57年以後に建築された住宅」へ変わりました。
判断に使うのは、登記簿上の日付です。確定申告でも、建築日が載っている登記事項証明書（登記簿の内容を証明する書類）を出します。1981年12月と1982年1月のように境目に近い物件は、売主か不動産会社に、登記簿上の建築日を書類で見せてもらいましょう。
出典 … 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、国土交通省「住宅ローン減税」、国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」（2026年10月閲覧）
1981年12月31日以前の建築で必要な耐震の証明
1981年（昭和56年）12月31日以前の建築なら、次の3つのうち、どれか1つで耐震を証明します。どれも、購入の日の前2年以内に調査や契約が済んでいるものに限られます。
- 耐震基準適合証明書 … 建築士事務所に所属する建築士などが、調査をして作成する
- 建設住宅性能評価書の写し … 耐震等級（倒壊しにくさの等級）が1、2、3のいずれかと評価されたもの
- 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書 … 建物の欠陥（瑕疵）に備える保険が、その家に付いていることを示す書類
この証明書は、通常は売主が申請することが想定されています。証明が必要な物件では、契約の前に、3つのうちどれが用意できるかを売主か不動産会社に聞きましょう。確定申告では、耐震基準適合証明書の原本を税務署に出します。
出典 … 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」（2026年10月閲覧）
買ってから耐震改修をする場合の条件
耐震基準を満たさない中古住宅でも、買ったあとに耐震改修工事をすれば、控除の対象になる場合があります。国土交通省のQ&Aでは、次の手続きが必要とされています。
- 引き渡しの前に、耐震基準適合証明の申請書（間に合わないときは仮申請書）を、建築士事務所に所属する建築士などに出す
- 耐震改修工事を終えて入居する前に、建築士などが出す耐震基準適合証明書を受け取る
- 入居は、取得の日から6か月以内にする
- 申請書と証明書は、確定申告のときに税務署へ出す
引き渡しの前に申請を出す必要があるため、契約の前の段階で、この手続きを取りたいと売主と不動産会社に伝えておきましょう。
出典 … 国税庁「No.1211-5 要耐震改修住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」（2026年10月閲覧）
建築日以外の適用条件（床面積・売主・ローン・所得・入居時期）
国土交通省の説明では、建築日のほかに、床面積が40平方メートル以上であることや、ローンの返済期間が10年以上であることなど、物件と買う人の両方に条件があります。物件と売買の条件は契約の前に、買う人の条件はローンの事前審査を受ける前に、自分の状況と照らして確かめましょう。
物件と売買の条件（床面積・居住用・売主）
- 床面積 … 登記事項証明書に載る面積で、40平方メートル以上。合計所得金額（年収ではなく、給与の収入から給与所得控除を差し引いた金額が基本）が1,000万円を超える人は50平方メートル以上
- 居住用 … 主として自分が住む家が対象。別荘は対象外で、店舗などとの併用住宅は床面積の2分の1以上が居住用であること
- 売主 … 生計を一にする（家計が同じ）親族などから買った場合は対象外。贈与で取得した場合も対象外
マンションの床面積は、共用部分を除いた専有部分の面積で見ます。
出典 … 国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」、国税庁「No.1410 給与所得控除」（2026年10月閲覧）
買う人の条件（ローン・所得・入居時期）
- ローン … 返済期間が10年以上。金融機関などからの借入が対象で、親族や知人からの借入はすべて対象外
- 所得 … 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
- 入居 … 引き渡しから6か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住み続ける
自分の合計所得金額がいくらになるか迷うときは、税務署に聞きましょう。
土地付きの戸建てを買うときは、土地の購入に充てるローンも借入金に含められます。控除の対象になることと、そのローンが借りられることは別の話なので、金融機関には物件の建築日を伝えたうえで、事前審査を受けましょう。
出典 … 国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（2026年10月閲覧）
住宅ローン控除の上限と期間を変える証明書（省エネ・長期優良住宅）
国税庁の説明では、一般的な中古住宅の控除額は1年あたり最大14万円で、控除は10年間続きます。省エネ性能の証明書や、長期優良住宅などの認定がある物件なら、控除期間は13年間です。
控除額は年末のローン残高の0.7%で、物件の購入価格のほうが残高より少なければ、購入価格をもとに計算します。最大の14万円は、借入限度額（控除の計算に使うローン残高の上限）の2,000万円で計算した額です。
控除は、納める所得税と住民税から差し引く仕組みです。14万円は上限で、実際の金額は納める税額によって変わります。
借入限度額が3,500万円に上がる区分もあります。区分ごとの金額は国土交通省の「既存住宅を取得したとき」で確かめ、契約の前に売主に証明書があるかを聞きましょう。
買ったあとに耐震改修をして控除を受ける場合は、こうした区分は使えず、一般的な中古住宅と同じ扱いです。
出典 … 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」（2026年10月閲覧）
契約から確定申告までの流れ（確認先つき）
控除を受けるには、入居した翌年に、自分で確定申告をします。2026年10月に引き渡しを受けて入居した場合、申告の期間は2027年2月16日から3月15日までです。
- 契約の前 … 売主か不動産会社に、登記簿上の建築日と、耐震の証明書が用意できるかを聞く
- ローンの事前審査 … 金融機関に物件の建築日を伝え、返済期間10年以上で借りられるかを確かめる
- 引き渡しと入居 … 引き渡しから6か月以内に入居する
- 翌年の確定申告 … ローンの年末残高証明書、売買契約書の写し、登記事項証明書を添えて申告する。1981年12月31日以前の建築なら、耐震の証明書も添える
- 2年目以降 … 会社員などの給与所得者は、年末調整で控除を受けられる
必要な書類は、物件の状況によって変わります。申告の前に、お住まいの地域の税務署に確かめましょう。
出典 … 国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」、国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（2026年10月閲覧）
耐震の証明を頼む先の選び方（購入前に聞く3点）
売主が証明書を用意しない物件では、買う側が調査を頼む先を選ぶことになります。選ぶときは、次の3点を聞きましょう。
- 誰が作るか … 証明書を作れるのは、建築士事務所に所属する建築士と、指定確認検査機関などの機関。建築士に頼むときは、建築士事務所に所属しているかを確かめる
- 費用と日数 … 調査で何を見てもらえるのか、費用がいくらかかるのかを、頼む前に確かめる
- 補強が必要になったとき … 工事は入居の前に終え、入居は取得の日から6か月以内にする必要がある。工事の期間がその中に収まるかを、契約の前に工事の会社へ聞く
補強の工事をリノベーションとあわせて考えたいなら、当社の場合は購入後のリノベーションのご相談を受け付けています。ご相談・プラン作成・お見積もりはすべて無料です。ご希望の内容にもよりますが、初回は1〜1.5時間程度が目安です。
1982年1月1日以降の建築で、耐震の補強も考えていない物件なら、この相談は要りません。売主か不動産会社への確認と、金融機関の事前審査で足ります。
出典 … 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」、エクセルホーム「よくある質問」（2026年10月閲覧）
まとめ｜中古住宅の住宅ローン控除を確かめる順番
中古住宅の住宅ローン控除は、登記簿上の建築日、建築日以外の条件の順に確かめると、受けられるかどうかを自分で判断できます。
- 建築日 … 登記簿上の建築日が1982年1月1日以降なら、耐震の証明は要りません
- 耐震の証明 … 1981年12月31日以前の建築なら、3種類の書類のどれか1つが要ります。買ったあとに耐震改修をする方法もあります
- 契約前の確認 … 建築日と耐震の証明書、生計を一にする親族などからの購入でないことは、契約の前に確かめます
制度の条件は、改正で変わることがあります。受けられるかどうかの最終的な判断は、お住まいの地域の税務署と、ローンを借りる金融機関で確かめましょう。
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